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Tengo cláusula suelo y quiero reclamar mis gastos hipotecarios ¿qué hago?

Tengo cláusula suelo y quiero reclamar mis gastos hipotecarios  ¿qué hago?
Actualidad Sur

Desde que comenzó la crisis financiera, hace ya casi diez años, muchas familias empezaron a notar que algo raro pasaba con sus hipotecas, pues por más que el Euribor bajaba su letra de la vivienda seguía en niveles elevados. La causante de esto era la famosa cláusula suelo.

Se trata de una condición del banco que impide a los hipotecados beneficiarse de las caídas del Euribor en la cuota que pagan cada mes. Esta cláusula establece un tipo de interés mínimo a pagar.

El banco solía incluir esta disposición en los contratos hipotecarios con tipo variable. Se suele identificar con títulos como “límites a la aplicación del interés variable”, “límite de la variabilidad” o “tipo de interés variable”.

En algunas ocasiones el banco también aplicaba una cláusula techo en el contrato, es decir, fijaba un tipo máximo y aunque el euríbor subiera por encima de este límite, el hipotecado pagará el interés máximo establecido por contrato.

En 2013 el Tribunal Supremo obligó a eliminar esta cláusula si no se cumplían unos requisitos de transparencia. Concretamente declaró nulas las cláusulas suelo que se habían aplicado en 400.000 hipotecas de BBVA, cerca de 90.000 de Novagalicia Banco y algo más de 100.000 de Cajamar.

El Supremo determinó también que estas disposiciones podrían ser anuladas cuando hubiera engaño por parte del banco o “falta de información”. Por tanto, el establecimiento de una cláusula suelo seguían siendo lícito, siempre y cuando se hiciera de forma transparente para el cliente.

Sin embargo, hace apenas unos meses, en diciembre de 2016 concretamente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se manifestó al respecto y declaró nulas todas las cláusulas suelo, obligando a las entidades financieras a devolver todo el dinero a los clientes afectados.

En este caso, tienen que devolver la totalidad del importe que se ha cobrado de más desde el inicio de cada contrato hipotecario y no únicamente a partir del 9 de mayo de 2013 como determinó el Tribunal Supremo.

El TJUE resuelve con esta sentencia tres casos concretos que afectan a Cajasur, BBVA y Banco Popular.

Tras esta sentencia del Tribunal de Justicia de la UE son muchos los mecanismos alternativos a la vía judicial que se han puesto en marcha para facilitar a los afectados la reclamación de estas cantidades cobradas de más. Este es el caso de la mayoría de Ayuntamientos de la zona sur de Madrid como el de Alcorcón, Getafe, Leganés, Móstoles, Parla o Valdemoro.

En estos casos hay que dirigirse a la Oficina Municipal de Información al Consumidor (OMIC) de cada municipio y ellos se encargan no solo de aportar la información necesaria sino también de asesorar y revisar las escrituras, además de aconsejar actuación a cada particular, facilitando modelos de escritos.

Además de estas cláusulas abusivas, en estas oficinas también se ofrece asesoramiento de otras cláusulas hipotecarias como: imposición al deudor hipotecario de los gastos de notaría y registro, impuestos actos jurídicos documentados, cláusula de vencimiento anticipado por pago…

El servicio, tanto de asesoramiento como de presentación de documentos, es completamente gratuito.

En este sentido, hay que recordar que las administraciones de consumo no pueden declarar nulas dichas cláusulas y gastos, pero sí pueden tramitar expedientes sancionadores.

Plazos de reclamación

El plazo, para aquellas hipotecas que se encuentran todavía vigentes, es de cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la sentencia del Tribunal Supremo (23 de diciembre de 2015), es decir, dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019.

Para aquellas hipotecas que hayan sido totalmente abonadas, se podrá proceder a la reclamación si su pago total se hizo dentro del plazo de los cuatro años anteriores al 23 de diciembre de 2015, es decir, si has acabado de pagar tu hipoteca entre 2011 y 2015 también puedes reclamar.

¿Qué vías hay para hacer las reclamaciones?

Lo primero de todo sería acudir a la entidad financiera con la que tengamos nuestra hipoteca y solicitar información sobre cuál es la postura del banco al respecto.

Si una vez planteado el asunto al banco, éste no le ofrece una solución o la que le da no le agrada, existen tres opciones:

  1. Presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria. En este caso, se debe acudir a cualquier oficina de su entidad bancaria para que recojan su reclamación.
  2. Acudir a la vía judicial. El tribunal declarará el alcance de la nulidad de la cláusula en cuestión.
  3. Presentar una reclamación ante la administración de consumo (la OMIC de cada municipio).

También se puede reclamar los gastos de formalización de la hipoteca

Paralelo a las cláusulas suelo, el Tribunal Supremo ha declarado abusivas las cláusulas con las que algunos bancos imponían a sus clientes el pago de todos los gastos de formalización de hipotecas, cuando deberían haberlos asumido los bancos en su totalidad, o al menos una parte de ellos, ya que son las entidades bancarias las interesadas en registrar la escritura hipotecaria.

Partiendo de la base de que sólo se puede pedir la restitución de los gastos correspondientes a la formalización de la hipoteca y no de la compraventa, algunos jueces ordenan la devolución de los gastos de notaría, registro y gestoría, pero no los del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura hipotecaria, que suele ser la parte más importante de los gastos.

En los últimos meses varios bancos han modificado sus cláusulas y asumen una parte de los gastos para evitar más demandas, este es el caso de ING Direct, Santander, BBVA, CaixaBank, Bankia, Sabadell e Ibercaja, que están asumiendo alrededor del 30% de estos gastos.

¿Qué documentación se necesita?

La documentación necesaria para reclamar estos gastos son: la escritura de la hipoteca, la factura del notario, la factura del registrador (Registro de la Propiedad) y la carta de pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600).

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